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Ablauf einer Teilungsversteigerung /Teilungsversteigerungsverfahren

 

1. Was ist überhaupt eine Teilungsversteigerung?

2. Antrag auf Teilungsversteigerung (Teilungsversteigerungsantrag)

3. Aufhebung und einstweilige Einstellung

4. Verkehrswertgutachten (Kosten)

5. Versteigerungstermin

    5.1 Geringstes Gebot

        5.1.1 Beispiel zum geringsten Gebot

        5.1.2 Minderanmeldung

        5.1.3 Bestehen bleibende Grundschulden im geringsten Gebot

        5.1.4 Muss man nicht mehr valutierende Grundschulden löschen lassen?

        5.1.5 Nießbrauch, Wohnrecht

6. Verfahren im Versteigerungstermin

    6.1 Bekanntmachungsteil

    6.2 Bietstunde

        6.2.1 Sicherheitsleistung

    6.3 Verhandlung über den Zuschlag

        6.3.1 Die 5/10 – Grenze

        6.3.2 Die 7/10 – Grenze

7. Verteilungstermin (Teilungsplan)

    7.1 Beispiel: Verteilung in der Praxis

8. Kosten des Verfahrens 

9. Nach Abschluss der Teilungsversteigerung

    9.1 Aufteilung des Versteigerungserlöses nach Abschluss des Verfahrens

    9.2 Bestehen gebliebene Grundschulden nach Abschluss des Verfahrens

 

 

 

1. Was ist überhaupt eine Teilungsversteigerung? 

Eine Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung, wobei der Antragsteller in diesem Falle nicht einer der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger ist, sondern einer der Miteigentümer selbst. Das Recht eines jeden Miteigentümers, die Teilungsversteigerung zu beantragen, leitet sich aus dem Gemeinschaftsrecht her (§§ 749, 753 BGB), wonach jeder Teilhaber das Recht hat, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Es ist dabei gleichgültig, wie groß der Eigentumsanteil des Antragstellers ist. 

Teilungsversteigerungen kommen hauptsächlich im Rahmen von Ehescheidungen (Teilungsversteigerung Scheidung) vor, wobei üblicherweise das Grundstück beiden Ehepartnern in Bruchteilsgemeinschaft je zur Hälfte gehört. Der zweite wesentliche Fall sind Erbengemeinschaften (Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft), wobei im Normalfall die Gesamthandsgemeinschaft besteht, d.h. die Erbengemeinschaft ist als ein Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wobei die Gemeinschaft wiederum aus den einzelnen Miterben im Verhältnis der Bruchteile der Erbschaft besteht. Im Fall der Gesamthandsgemeinschaft sind weniger Gestaltungsmöglichkeiten gegeben als bei der Bruchteilsgemeinschaft. 

Für die Teilungsversteigerung gilt weitgehend analog das Zwangsversteigerungsgesetz, wobei der Antragsteller analog als Gläubiger, der Antragsgegner als Schuldner behandelt wird. Die Besonderheiten der Teilungsversteigerung werden lediglich in den §§ 180 bis 185 ZVG abgehandelt. 

Dabei wird nicht etwa nur der Eigentumsanteil des Antragstellers versteigert, wie manchmal vermutet wird, sondern das gesamte Grundstück, also auch die Anteile der übrigen Teilhaber. Für einen Bruchteil eines Grundstücks gibt es nämlich kaum einen Markt. Der Sinn der Teilungsversteigerung besteht darin, ein unteilbares Gut, nämlich das Grundstück, in ein teilbares Gut, nämlich Geld, umzusetzen. Die Juristen sind dabei der Auffassung, es geschehe bei der Teilungsversteigerung nichts Böses, da das Vermögen ungeschmälert erhalten bleibe – nur eben jetzt in Form von Geld und nicht mehr in Form des Grundstücks. Wir alle wissen natürlich, dass das nicht der Fall ist. Aber die Juristen leben eben manchmal an der Wirklichkeit vorbei. 

Das eigentliche Teilungsversteigerungsverfahren ist dann auch folgerichtig beendet, sobald das Grundstück veräußert wurde und der Erlös zur Verteilung bereit liegt. Das Gericht kümmert sich nämlich nicht mehr wirklich um die Verteilung dieses Erlöses. Das Geld wird zwar an die Alteigentümer ausgekehrt – aber nur dann, wenn diese sich einig sind, wer davon wie viel bekommen soll. Wenn diese sich aber nicht einig sind, wie es leider sehr häufig der Fall ist, so wird das Versteigerungsgericht den Erlös schlicht hinterlegen – und zwar zu einem lächerlich geringen Zinssatz von  nur 1,2 % p.a. – die ersten drei Monate gar kein Zins (den Gewinn macht also die Staatskasse). Der Erlös wird also nicht etwa nach der Größe der vormaligen Eigentumsanteile verteilt. Das bedeutet, die Alteigentümer werden sich dann nach Abschluss der Teilungsversteigerung vor einem anderen Gericht um die Verteilung des Erlöses streiten müssen. Sie können jedoch unter Umständen Ihren Anteil am Erlös aus dem Streit heraushalten – siehe Tipps und Tricks.  

Da im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens keine Erlösverteilung vorgenommen wird, sollten Sie sich bitte auch nicht vorstellen, dass im Verlauf dieses Verfahrens irgendwelche anderweitigen vermögensrechtlichen Ansprüche geklärt werden. Das kann das Teilungsversteigerungsverfahren nicht leisten. Es handelt sich hierbei um eine  reine Vollstreckungsmaßnahme, in deren Verlauf derartige Fragen nicht entschieden werden. Es spielt also keine Rolle, dass Sie das gesamte Eigenkapital aufgebracht haben und Ihr Antragsgegner keinen Pfennig bezahlt hat. Oder, dass Ihre Eltern das Kapital zur Finanzierung zugeschossen haben. Oder, dass Ihr Antragsgegner Ihnen noch die Zahlung des Zugewinnausgleichs schuldig geblieben ist. Oder, dass Sie schon seit Jahren sämtliche Hausbelastungen allein tragen. Oder, dass die Erbquote zwischen Ihnen noch streitig ist. Alles das kann erst im Rahmen der Erlösverteilung eine Rolle spielen, die aber nicht Bestandteil des Versteigerungsverfahrens ist. Darüber müssen Sie sich dann entweder einig werden oder anderweitig einen Prozess führen - am Landgericht, Familiengericht, Nachlassgericht...

Übrigens kann im Rahmen der Teilungsversteigerung jeder für das Grundstück bieten und dieses aus der Versteigerung erwerben, also auch einer der Alteigentümer selbst. Die Alteigentümer werden aber im Rahmen der Versteigerung behandelt wie jeder andere auch. Sie müssen also für das gesamte Grundstück bieten und müssen das gesamte Grundstück erwerben – also nicht etwa nur die Anteile, die ihnen nicht sowieso schon gehören. Sie müssen auch (im Normalfall) das gesamte Gebot bezahlen. Sie müssen also ihren eigenen Anteil zunächst quasi ein zweites Mal bezahlen, bevor sie dann aus der Erlösverteilung den auf ihren eigenen Anteil entfallenden Erlös zurückerhalten – was im Falle des Streits zwischen den Alteigentümern über die Verteilung des Erlöses also Jahre dauern kann. Deshalb sind die Alteigentümer im Rahmen der Versteigerung also eigentlich schlechter gestellt als andere, da die Alteigentümer einen Teil ihres Vermögens ja bereits in dem Versteigerungsobjekt gebunden vorliegen haben und dieses im Wege der Vorleistung noch ein zweites Mal (vor)finanzieren müssen. Das können Sie jedoch unter Umständen verhindern – siehe Tipps und Tricks

 

2. Antrag auf Teilungsversteigerung (Teilungsversteigerungsantrag)

Jeder Miteigentümer kann jederzeit den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Der Antrag ist formlos bei dem Amtsgericht zu stellen, das für den Bezirk des Grundstücks zuständig ist. Der Antrag soll das Grundstück bezeichnen, die Eigentümer, den Anspruch (im Fall der Teilungsversteigerung also: Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft) sowie einen Nachweis der Berechtigung zur Antragstellung – also den Nachweis, ein Miteigentümer zu sein. Das kann am einfachsten durch die Vorlage eines Grundbuchauszugs geschehen. Aber auch der Erbschein  reicht aus, wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht vorgenommen worden sein sollte.

Sie brauchen den Antrag nicht zu begründen. Ihr Recht, die Versteigerung zu beantragen, folgt unmittelbar aus § 753 BGB. Dazu braucht es keine weitere Begründung. Es bringt auch gar nichts, wenn Sie dem Gericht zu erklären versuchen, was für ein böser Mensch Ihr Antragsgegner sei, dass er Sie geschlagen habe, dass er den Kindesunterhalt nicht zahle, dass er unrealistische Vorstellungen zu dem Verkehrswert habe, dass er sich auf Ihre Kosten bereichern wolle, dass er sämtlichen Argumenten gegenüber unzugänglich sei, dass er Ihre sämtlichen Konten leergeräumt habe, dass er sich das bewegliche Vermögen aus der Erbmasse bereits widerrechtlich angeeignet habe - all das spielt im Rahmen einer Teilungsversteigerung sowieso keine Rolle. Das Verfahren wird von einem Rechtspfleger durchgeführt. Der unterscheidet - anders als ein Richter - nicht zwischen gut und böse, sondern führt schlicht das Verfahren durch - so, wie es ihm aufgetragen ist.

Wenn Sie sich an einem Muster für den Antrag orientieren möchten, so finden Sie hier einen Vordruck, welcher vom Amtsgericht Karlsruhe erstellt wurde:

http://www.amtsgericht-karlsruhe.de/pb/,Lde/1162743#q1

Sollte das Grundstück einer Gesellschaft gehören, so ist zunächst die Gesellschaft zu kündigen, bevor die Teilungsversteigerung des Grundstücks betrieben werden kann. 

Vorsicht ist geboten, wenn der andere Miteigentümer der noch nicht geschiedene Ehegatte ist: Dann ist nämlich § 1365 BGB zu beachten, wonach ein Ehegatte über sein „Vermögen im Ganzen“ nur mit Zustimmung des anderen Ehepartners verfügen kann. Die Teilungsversteigerung ist eine solche „Verfügung“. Sollte also das gemeinsame Grundstück im wesentlichen das gesamte Vermögen darstellen (der BGH verlangt, dass mindestens 10 – 15 % sonstiges Vermögen vorhanden sein müssen), so ist es besser, die Teilungsversteigerung erst nach der Scheidung zu betreiben, weil man ansonsten die „Drittwiderspruchsklage“ gemäß § 771 ZPO riskiert (die mit erheblichen Kosten verbunden sein kann). 

Bevor Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, sollten Sie jedoch überlegen, ob die Teilungsversteigerung denn wohl überhaupt erfolgreich ablaufen kann, sonst erzeugen Sie nur Kosten und bewirken dadurch nichts. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang nämlich die Höhe des geringsten Gebots (siehe dort). Wenn das geringste Gebot nämlich aufgrund von noch bestehenden Belastungen im Grundbuch (auch wenn diese nicht mehr valutieren)  in der Größenordnung des Verkehrswerts liegen sollte oder sogar darüber, dann ist natürlich kaum zu erwarten, dass für das Grundstück ein Bietinteresse bestehen wird. Dann würde womöglich die Teilungsversteigerung mangels Geboten eingestellt und Sie bleiben auf den Kosten sitzen. Wie Sie Einfluss auf die Höhe des geringsten Gebots nehmen können: Siehe Tipps und Tricks

Werfen Sie vor Antragstellung auf jeden Fall auch zunächst mal einen Blick ins Grundbuch. Dort könnten nämlich womöglich für den Fall der Zwangsvollstreckung (die Teilungsversteigerung ist eine „Zwangsvollstreckung“) für Sie negative Folgen – z.B. die Rückauflassung – eingetragen sein. Sonst sind Sie womöglich Ihr Grundstück plötzlich los. Hinderlich für die Teilungsversteigerung kann es auch sein, wenn der Anteil des Antragstellers mit einem Nießbrauch belastet ist. In diesem Fall ist nämlich die Teilungsversteigerung nur mit Zustimmung des Nießbrauchers möglich. Und der Nießbrauch setzt sich an dem Erlös fort, d.h. der Erlös steht hinterher dem Nießbraucher zu – und er darf ihn sogar verbrauchen! 

Bevor Sie die Teilungsversteigerung beantragen, sollten Sie unbedingt auch zuvor mit den finanzierenden Banken sprechen. Die Banken sollten Sie sich keinesfalls zum Feind machen, sie müssen im Gegenteil „in Ihrem Boot sitzen“. Die Banken müssen das Vertrauen haben, dass sie um ihr Geld keine Angst zu haben brauchen. Falls Sie das Grundstück selbst ersteigern möchten, müssen die Banken zuvor von Ihrer Bonität überzeugt sein. Nicht dass die Banken plötzlich die Kredite kündigen (was sie im Falle von Vollstreckungsmaßnahmen wie der Teilungsversteigerung problemlos könnten) oder noch schlimmer gar das Verfahren an sich ziehen und die Zwangsversteigerung beantragen. 

Da der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu stellen ist, besteht hier kein Anwaltszwang. Sie können das also problemlos selbst machen. Sie sollten das auch im Zweifel selbst machen. Anwälte verstehen normalerweise nämlich von Teilungsversteigerungen überhaupt nichts (sehen Sie bitte hierzu unsere Anwaltsseite). Die einzigen, die etwas davon verstehen, sind im Normalfall die Rechtspfleger (auch Richter verstehen meist nichts davon); denn sie sind es, die diese Versteigerungen durchführen und schon deshalb wissen müssen, wie es geht. Die Rechtspfleger dürfen Sie aber leider nicht beraten – dem steht nämlich das Rechtsberatungsgesetz entgegen. 

Das Gericht wird auf den Antrag hin – meist ohne vorherige Anhörung der Antragsgegner – die Teilungsversteigerung durch Beschluss anordnen und das Grundbuchamt darum ersuchen, den Versteigerungsvermerk einzutragen. 

 

3. Aufhebung und einstweilige Einstellung 

Der Antragsteller kann natürlich jederzeit die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen bzw. bewilligen, muss dann eben nur die bislang angefallenen Kosten tragen. Er ist schließlich „Herr des Verfahrens“. Z.B. kann der Antragsteller das Verfahren aufheben, um den Zuschlag an einen unliebsamen Meistbietenden zu verhindern, oder wenn er eigene Gebote abgegeben hat mit dem Ziel, den Preis „hochzutreiben“, dann jedoch auf seinem Gebot „sitzen geblieben ist“, also quasi „überreizt“ hat. Wenn er dann das Verfahren einstellen lässt, braucht er nämlich sein Gebot nicht zu bezahlen. 

Auch der Antragsgegner kann versuchen, die einstweilige Einstellung zu erreichen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses gestellt werden. Die Chancen, als Antragsgegner eine einstweilige Einstellung zu erreichen, sind jedoch in der Praxis sehr gering. Die Gründe für die einstweilige Einstellung müssen nämlich zum einen sehr schwerwiegend sein (z.B. Gefährdung des Kindeswohls minderjähriger in dem Objekt lebender Kinder – hierbei reicht jedoch nicht die bloße Aussicht auf einen Umzug in eine Mietwohnung, wo nicht mehr jedes Kind ein eigenes Zimmer haben könnte – die Gründe müssen schwerwiegender sein) zum anderen aber müssen diese Gründe innerhalb von 6 Monaten bzw. maximal einem Jahr behebbar sein. Denn Gründe, die in einem Jahr immer noch genauso bestehen werden, rechtfertigen keine einstweilige Einstellung, da diese ja nur für 6 Monate mit nur einmaliger Wiederholung ausgesprochen wird. 

Unser Tipp daher: Verschwenden Sie nicht zu viel Energie auf den – vermutlich sowieso vergeblichen - Versuch, die einstweilige Einstellung zu erreichen. Versuchen Sie lieber, das beste aus der gegebenen Situation zu machen und die Versteigerung bestmöglich in Ihrem Sinne zu beeinflussen. Sehen Sie dazu: Tipps und Tricks

Es macht auch nicht all zu viel Sinn, sich über den Antragsteller zu empören und diesem böse zu sein, selbst wenn er im Vorfeld der Versteigerung gar nicht mit Ihnen geredet haben sollte. Meist ist es zwar sinnvoller, eine Einigkeit hinsichtlich eines freihändigen Verkaufs zu erzielen. Das ist aber nicht immer der Fall. Gerade wenn der Antragsteller der wirtschaftlich stärkere Part sein sollte, könnte es sein, dass er sich ausrechnet, im Rahmen der Versteigerung das ganze Objekt günstig zu erwerben (womöglich, um es anschließend mit Gewinn allein freihändig weiterzuverkaufen). Diese Überlegung könnte sich ihm insbesondere dann aufdrängen, wenn er weiß, dass Sie womöglich nicht in der Lage sein werden, selbst mitzubieten. Und Sie werden ihm doch nicht böse sein wollen, dass er seinen wirtschaftlichen Vorteil sucht? Das tut doch schließlich jeder. 

Statt ihm böse zu sein, machen Sie ihm lieber einen Strich durch die Rechnung. Unsere Anwälte sagen Ihnen, wie. Sehen Sie Tipps und Tricks

 

4. Verkehrswertgutachten (Kosten) 

Sobald für das Versteigerungsgericht absehbar ist, dass die Versteigerung zustande kommen wird (also nach Ablehnung des Antrags auf einstweilige Einstellung), wird es ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Zuvor wird jedoch der Antragsteller die voraussichtlichen Kosten dieses Gutachtens als Vorschuss zahlen müssen. 

Und an dieser Stelle scheidet sich eventuell schon die Spreu vom Weizen. Manch einer beantragt nämlich eine Teilungsversteigerung lediglich deshalb, um damit Druck auf den anderen auszuüben, im Rahmen von ggf. parallel laufenden Verhandlungen seinen Vorstellungen zu entsprechen. Die Kosten dieses Gutachtens sind jedoch nicht ganz unerheblich. Deshalb wird derjenige nunmehr zögern, diesen Vorschuss einzuzahlen (denn er könnte ja verloren sein, falls man doch zu einer Verhandlungslösung kommt und dann die Versteigerung entbehrlich wird). Wenn das der Fall sein sollte, so wissen Sie jedenfalls schon, woran Sie sind. 

Die Höhe der Kosten des Verkehrswertgutachtens richtet sich nach dem JVEG (Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz). Danach wird der Gutachter nach Aufwand bezahlt und erhält pro Stunde 80,- €. So lässt sich natürlich schwer die Höhe der Kosten im Voraus abschätzen. Einen Anhaltspunkt finden Sie jedoch hier in der Tabelle zu § 34 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI gilt für Privatgutachten. Die vom Gericht bestellten Gutachten werden leider in der Regel etwas teurer (weil es dem Gericht gleichgültig ist: Das Gericht braucht nicht kostengünstig zu arbeiten – zahlen werden ja andere). 

Wenn Ihnen daran gelegen sein sollte, das Verfahren zu verzögern, so können Sie noch etwas an dem Gutachten herummäkeln. Das führt dazu, dass der Gutachter dann nochmals um Stellungnahme gebeten wird, die Gegenseite noch ihre Stellungnahme abgibt: Im Ergebnis kann es Ihnen einige Wochen/Monate bringen. 

 

5. Versteigerungstermin 

Nach Vorliegen des Gutachtens kann das Gericht den Verkehrswert per Beschluss festsetzen und ist dann frei, den Versteigerungstermin bestimmen. Der Termin muss mindestens sechs Wochen (aber nicht länger als sechs Monate) vorher bekannt gemacht werden. Übrigens arbeiten unsere Amtsgerichte in Versteigerungssachen in der Regel recht langsam. Etwa 1 bis 1 ½  Jahre werden Sie von der Antragstellung bis zum Versteigerungstermin schon kalkulieren müssen. 

 

5.1 Geringstes Gebot 

Das geringste Gebot ist für das Versteigerungsverfahren naturgemäß sehr wesentlich. Der Rechtspfleger wird das geringste Gebot einige Tage vor der Versteigerung berechnen, wenn er davon ausgehen kann, dass ihm nunmehr sämtliche zu berücksichtigenden Rechte bekannt sind. Sie sollten sich dann mit dem Rechtspfleger einmal kurzschließen und ihn darum bitten, Ihnen die Höhe des geringsten Gebots mitzuteilen. 

Aber die Höhe des geringsten Gebots ist schon viel früher für Sie sehr wichtig. Sie kann nämlich über Erfolg oder Misserfolg der Versteigerung entscheiden. Deshalb müssen Sie sich bereits ganz frühzeitig – schon bevor Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung überhaupt stellen, über die Höhe des geringsten Gebots selbst gedanklich klar werden. 

Wie berechnet man also die Höhe des geringsten Gebots? 

Der Begriff des „geringsten Gebots“ ist im § 44 ZVG definiert, wobei hier bei dem Verfahren der Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft noch der § 182 ZVG ergänzend zu beachten ist. Danach umfasst das geringste Gebot die dem Anspruch des Gläubigers (hier: Antragstellers) vorgehenden Rechte, die Kosten des Verfahrens sowie ggf. noch einen Ausgleichbetrag bei ungleichmäßiger Belastung der Eigentumsanteile.

Bitte verwechseln Sie den Begriff des "geringsten Gebots" nicht damit, dass gemäß § 85a ZVG auf Gebote unterhalb von 5/10 des Verkehrswerts im ersten Termin der Zuschlag zu versagen ist. Das "geringste Gebot" hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun, hier geht es rein um die Deckung der dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte. Das "geringste Gebot" verringert sich deshalb auch nicht etwa im zweiten Termin.

Das Zwangsversteigerungsrecht geht von dem obersten Grundsatz aus, dass ein höherrangiges Recht auf gar keinen Fall beeinträchtigt werden darf durch etwas, was ein Inhaber eines nachrangigen Rechts tut – was immer das auch sei. Deshalb müssen höherrangige Rechte also bestehen bleiben und müssen von dem Erwerber übernommen werden. Diese Rechte belasten das Grundstück also weiter und müssen also irgendwann einmal durch Zahlung abgelöst werden. 

Ausgehend von dieser Systematik betreibt der Antragsteller der Teilungsversteigerung die Versteigerung also immer aus dem allerletzten Rang, denn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte belasten ja das Eigentumsrecht des Antragstellers, gehen diesem also im Range vor. Das bedeutet also, sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte sind als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen (jedenfalls soweit sie den Bruchteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten). 

 

5.1.1 Beispiel zur Berechnung des geringsten Gebots: 

Ein Grundstück habe einen Verkehrswert von 100.000,00 € 

Im Grundbuch eingetragen sei eine Grundschuld in Höhe von 50.000,00 € zuzüglich einer einmaligen Nebenleistung von 10% sowie 18% dinglichen Zinsen. Die Versteigerung sei am 16.01.2013 angeordnet worden, der Versteigerungstermin sei am 16.06.2014. 

Das geringste Gebot besteht aus den zu übernehmenden Rechten sowie aus dem bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots: 

A         bestehen bleibende Rechte:

            Der Nennbetrag der Grundschuld                                                                 50.000,00 €

            Summe zu übernehmender Rechte                                                              50.000,00 €

 

B         bar zu zahlender Teil 

            Laufende Zinsen, 18% von 50.000,00 € vom  01.01.2012 bis 30.06.2014          22.500,00 €

            Die einmalige Nebenleistung                                                                         5.000,00 €

            Rückständige Zinsen (sofern bestehend) vom 01.01.2010 bis 31.12.2011         18.000,00 €

            Gerichtskosten                                                                                            2.200,00 €

            Summe bar zu zahlen                                                                                 47.700,00 €

 

C          Gesamtsumme geringstes Gebot                                                                97.700,00 €

Dazu können eventuell noch öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Wasser/Abwasser etc. kommen, sofern hier noch Beträge angemeldet werden sollten. Diese Beträge sind aber üblicherweise gering.  

Die sogenannten „laufenden Zinsen“ (§ 13 ZVG) werden vom letzten Fälligkeitstermin vor der Beschlagnahme des Grundstücks an gerechnet. Die Beschlagnahme des Grundstücks erfolgt mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks (Anordnung der Versteigerung). Das war im Beispielfall am 16.01.2013. Der letzte Fälligkeitstermin war damit der 31.12.2012, wobei der Rechtspfleger davon ausgeht, dass die Zinsen nachschüssig fällig sind, d.h. also am 31.12.2012 noch die Zinsen seit 01.01.2012 zu zahlen waren – es sei denn, die Gläubigerbanken täten ihm anderes kund. Die Zinsen werden bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin berechnet. 

Rückständige Zinsen (soweit sie denn bestehen) gehen für maximal zwei Jahre dem Recht des Antragstellers vor und fallen damit in das geringste Gebot (Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 Ziff. 4 ZVG). 

Nach der obigen Rechnung erreicht mithin das geringste Gebot schon fast den Verkehrswert. Deshalb ist es in diesem Beispiel sehr fraglich, ob sich Bietinteressenten finden werden und damit die Versteigerung erfolgreich sein kann. Falls nämlich in zwei Terminen keine Gebote abgegeben werden, so wird das Verfahren aufgehoben, hat also außer Kosten nichts bewirkt. 

Falls keine rückständigen Zinsen vorhanden wären, so würde sich das geringste Gebot in diesem Fall auf  79.700,00 € reduzieren, womit schon eher an einen Erfolg der Versteigerung zu denken wäre (der aber nach wie vor keineswegs sicher ist). Sollten die laufenden Verbindlichkeiten bei der Bank immer bedient worden sein, so ist daran zu denken, die Bank um eine sogenannte „Minderanmeldung“ zu bitten. Das bedeutet, die Bank würde dem Gericht den Verzicht auch auf die „laufenden Zinsen“ mitteilen. Dann ermäßigte sich das geringste Gebot nochmals auf  57.200,00 €. Falls die Bank gar nichts tut (was der Normalfall ist), wird das Gericht jedoch die laufenden Zinsen in das geringste Gebot hineinrechnen.  

Falls in dem obigen Beispiel die Beschlagnahme des Grundstücks nicht im Januar 2013, sondern stattdessen im Dezember 2012 erfolgt wäre, so erhöhten sich die laufenden Zinsen also nochmals um den Betrag für ein volles Jahr, also 9.000,00 €. Daraus folgt: Wenn Sie an einem niedrigen geringsten Gebot interessiert sind (weil Sie z.B. selbst ersteigern möchten), dann sollten Sie im Januar den Antrag stellen. Sind Sie dagegen an einem hohen geringsten Gebot interessiert (z.B. damit ein Dritter das Grundstück nicht zu preiswert erlangen kann), dann sollten Sie besser den Antrag im Dezember stellen. Rückschluss: Wenn der Antrag im Januar gestellt wurde, wird der Antragsteller womöglich selbst ersteigern wollen (falls er diesen Punkt bedacht hat). 

Machen Sie bitte nicht den Fehler, anstelle der im Grundbuch eingetragenen Rechte lediglich den noch valutierenden Teil einzusetzen, also den Betrag, welcher der Bank rein schuldrechtlich betrachtet noch zusteht. Die schuldrechtliche Betrachtung ist für das Versteigerungsverfahren uninteressant. Es geht hier rein um die grundbuchersichtlichen dinglichen Rechte. Selbst wenn die Grundschuld überhaupt nicht mehr valutieren sollte, weil sie vielleicht schon vor Jahrzehnten bezahlt wurde, lediglich im Grundbuch noch nicht gelöscht wurde, so ändert das an der obigen Rechnung nichts. Schauen Sie also zuallererst immer ins Grundbuch! Das ist Ihre Bibel. 

Nun heißt das natürlich nicht, dass die Bank nun dieses Geld doppelt bekäme. Denn dann  wäre die Bank ja ungerechtfertigt bereichert. Die Bank erhält also im Rahmen des Versteigerungsverfahrens möglicherweise Zinsen, die ihr längst nicht mehr zustehen. Dieses Geld hat die Bank also dann an die Alteigentümer auszukehren, die es schließlich bereits einmal bezahlt hatten. Außerdem bekommt die Bank in der Person des Erstehers einen neuen Schuldner, der ihr aufgrund der Übernahme des bestehen bleibenden Rechts nunmehr wieder den Gesamtbetrag der Grundschuld schuldet. Auch dieses Geld - soweit es schuldrechtlich betrachtet der Bank gar nicht mehr zusteht - hat die Bank dann an die Alteigentümer auszukehren, die auch das ja schon einmal bezahlt haben. Alternativ kann die Bank diese Grundschuld auch einfach (teilweise) an die Alteigentümer abtreten, die also damit einen direkten (weiteren) Zahlungsanspruch gegen den Ersteher erwerben. Für die Bank ist all das eigentlich nur lästig, handelt es sich doch für die Bank nur um durchlaufende Beträge, die zwar Verwaltungsaufwand verursachen, ihr aber nichts einbringen. 

Wenn eine Grundschuld nicht mehr valutieren sollte, so kann man sie natürlich eigentlich auch einfach löschen lassen. Dazu bedarf es aber der Zustimmung aller Beteiligter (Antragsteller, Antragsgegner, Bank). Daran scheitert es jedoch in der Praxis meist wegen der unterschiedlichen Interessenlage der Beteiligten. Der Antragsteller möchte vielleicht löschen lassen, um ein möglichst niedriges geringstes Gebot zu erzielen. Der Antragsgegner ist aber vielleicht gerade im Gegenteil an einem möglichst hohen geringsten Gebot interessiert (um das Grundstück nicht zu preiswert wegzugeben).

Entgegen einer von manchen Rechtsanwälten vertretenen Meinung ist übrigens niemand dazu verpflichtet, der Löschung nicht mehr valutierender Grundschulden zuzustimmen, und kann also auch nicht gerichtlich dazu verpflichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn durch die bestehende Grundschuld die Teilungsversteigerung praktisch unmöglich gemacht wird. Das ist auch insoweit verständlich, als bei einer nicht mehr valutierenden Grundschuld diese ja als Eigentümerrecht den Eigentümern zusteht. Und es kann ja niemand dazu gezwungen werden, auf ein ihm zustehendes Recht zu verzichten, nur um damit dem anderen die Teilungsversteigerung zu ermöglichen.

 

5.1.2 Minderanmeldung

Manchmal tun sich die Banken etwas schwer mit der Abgabe einer Minderanmeldung. Das liegt dann daran, dass auch Banken im Zweifel mit Teilungsversteigerungen nur selten in Berührung kommen und von daher etwas unsicher sind.

Aus unserer Sicht ist die Bank dazu verpflichtet, eine Minderanmeldung abzugeben, wenn keine rückständigen Zinsen aus dem Darlehensvertrag vorliegen. Hierzu gibt es jedoch unseres Wissens noch keine Rechtsprechung.

Es ist unzutreffend, dass zur Abgabe einer Minderanmeldung das schriftliche Einverständnis beider Eigentümer notwendig wäre. Vielmehr ist es die Bank, die auf Ihre entsprechende Bitte hin darüber entscheiden muss, ob Sie eine Minderanmeldung abgeben wolle oder nicht. Es ist nämlich ebenfalls die Bank, welche die Konsequenzen zu tragen hätte, falls sie sich – widerrechtlich – entschließen sollte, keine Minderanmeldung zu erklären. Und diese Konsequenzen könnten in Schadensersatzansprüchen ganz erheblichen Ausmaßes bestehen.

Selbst wenn die laufenden Zinsen noch zusätzlich mit erlöst werden könnten, so würden der Bank alsdann diese laufenden Zinsen zufließen, auf welche sie gar keinen Anspruch hat, welche sie also postwendend wieder an die Alteigentümer auskehren müsste. Dieser Betrag stünde jedoch den Alteigentümern gemeinschaftlich zu, wobei der Streit zwischen den Alteigentümern, wem davon wie viel zufließen soll, bereits vorprogrammiert wäre. In diesen Streit würde die Bank dann mit hineingezogen werden. Das kann doch auch ernsthaft nicht die Absicht der Bank sein.

Es dürfte von daher auch im ureigensten Interesse  der Bank liegen, die Minderanmeldung abzugeben, erspart sie sich doch damit auch einen erheblichen Verwaltungsaufwand:

  •  Weder mit der Abgabe einer Minderanmeldung noch mit dem Unterlassen einer solchen stellt sich die Bank auf die eine oder andere Seite.

  • Wenn die Parteien eine Auseinandersetzung anstreben, so sind sie dazu berechtigt. Die Bank ist hingegen nicht dazu berechtigt, die Auseinandersetzung der Parteien zu stören oder zu erschweren. Falls es aufgrund des Unterlassens einer gebotenen Minderanmeldung womöglich dazu käme, dass die angestrebte Teilungsversteigerung deswegen aufgrund eines zu hohen geringsten Gebots erfolglos bliebe, so machte sich die Bank durch das Unterlassen der Minderanmeldung schadensersatzpflichtig.

  • Die Bank ist darüber hinaus nicht dazu berechtigt, Sicherheiten zu verlangen bzw. diese nicht freizugeben, derer sie nicht (mehr) bedarf. Die mit der von den Sicherungsgebern der Bank zu treuen Händen übergebenen Grundschuld verknüpften dinglichen Zinsen sind dazu gedacht, auch den Zinsanspruch der Bank zu sichern. Da der schuldrechtliche Zinsanspruch aber von den Sicherungsgebern jederzeit erfüllt wurde, so bedarf die Bank dieser Sicherheit nicht und hat sie daher freizugeben – dies im Wege der Minderanmeldung.

  • Die Grundschuld ist der Bank von den Sicherungsgebern im Wege eines Treuhandverhältnisses übergeben worden. Sie hält diese Grundschuld für die Sicherungsgeber lediglich im Rahmen dieses Treuhandverhältnisses und darf gemäß Darlehensvertrag von dieser Grundschuld und den damit verknüpften dinglichen Zinsen nur dann Gebrauch machen, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist. Dies ist aber nicht der Fall. Wenn die Bank dem Freigabeverlangen der Sicherungsgeber hinsichtlich der dinglichen Zinsen nicht entsprechen sollten, so wäre dies Verhalten treuwidrig.

Unsere diesbezügliche Auffassung wird übrigens gestützt durch ein hierzu einschlägiges Standardwerk, Johannes Hartenstein: „Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung“.

 

5.1.3 Bestehen bleibende Grundschulden im geringsten Gebot

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass es häufig zu gedanklichen Schwierigkeiten kommt hinsichtlich einer noch bestehenden Grundschuld, wenn das damit besicherte Darlehen inzwischen vollständig getilgt wurde. Vielfach wird dann die Meinung vertreten, dann spielte die Grundschuld keine Rolle mehr. Das ist aber nicht so. Vielmehr spielt in der Teilungsversteigerung jede bestehende und noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld sogar eine sehr wesentliche Rolle, unabhängig davon, ob das zugehörige Darlehen schon getilgt ist oder nicht. 

Deshalb hierzu einige Erläuterungen zum besseren Verständnis:

Es ist bei der Grundschuld zu unterscheiden: Es gibt zwei Arten von Schulden, die schuldrechtliche (persönliche) Schuld, die man normalerweise bei der Bank hat aufgrund des Darlehensvertrages, sowie die "dingliche" Schuld in Form der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld - diese schuldet also sozusagen nicht der Darlehensnehmer, sondern das Haus oder Grundstück. 

Wenn man also bei der Bank ein Darlehen aufnimmt über z.B. 100.000,00 €, so gibt man im Rahmen des Darlehensvertrags einmal ein Schuldanerkenntnis ab über diese 100.000,00 € (das ist die schuldrechtliche Schuld), zum anderen bewilligt man der Bank aber - als Sicherheit (Pfandrecht) - eine Grundschuld in normalerweise derselben Höhe (das ist die dingliche Schuld). Damit schuldet man der Bank den Betrag also quasi zweimal: Einmal den Darlehensbetrag aus dem Darlehensvertrag, zum Zweiten aber zur Sicherheit in Form der Grundschuld. Natürlich darf die Bank sich aus dieser "doppelten" Schuld nur einmal bezahlt machen. 

Wenn man nun das Darlehen zurückgezahlt hat, so benötigt die Bank die Grundschuld als Sicherheit nicht mehr und ist dazu verpflichtet, diese auf Verlangen zurückzugeben (das geschieht aber nicht automatisch). Man sagt auch dazu, die Grundschuld valutiert nicht mehr, oder ist aufgrund des Rückgewährsanspruchs zum Eigentümerrecht geworden. Das bedeutet, die Grundschuld hört damit also zunächst nicht auf, zu existieren, es ist nur ein Wechsel in der Person des Berechtigten an dieser Grundschuld eingetreten. War es vorher die Bank, sind es nun die Eigentümer selbst.

 Diesen Vorgang kann man auch formal vollziehen auf drei verschiedene Arten:

  1. Die Bank erteilt den Eigentümern eine Löschungsbewilligung. Damit können die Eigentümer dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld bewirken. Dann hört die Grundschuld auf, zu existieren.

  2. Die Bank tritt die Grundschuld an die Eigentümer ab, damit wird die Grundschuld auch formal und nach außen hin erkennbar zu einer Eigentümergrundschuld, steht also den Eigentümern selbst zu. Die Eigentümer müssen dazu allerdings die Abtretung annehmen.

  3. Die Bank verzichtet auf die Grundschuld. Damit wird die Grundschuld dann automatisch auch formal zu einem Eigentümerrecht, also einer Eigentümergrundschuld. Dazu bedarf es nicht der Mitwirkung der Eigentümer.

Wenn man ein Haus freihändig verkauft, so erwartet der Käufer normalerweise ein lastenfreies Grundbuch, also die Löschung aller noch bestehenden Grundschulden. Dafür sorgt dann der Notar im Rahmen der Abwicklung. Der Käufer bzw. dessen finanzierende Bank zahlt den Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Der Notar fragt die Bank des Verkäufers, welche Forderungen noch bestehen und löst diese aus dem Kaufpreis ab. Die Bank des Verkäufers erklärt die Löschungsbewilligung für die alten Grundschulden. Die Bank des Käufers erhält eine neue Grundschuld. Der Verkäufer erhält den restlichen Kaufpreis - nach Abzug der Ablösesumme für seine Bank. 

Bei einer Teilungsversteigerung ist das anders. Da erhält der Ersteher (Käufer) kein lastenfreies Grundbuch, sondern übernimmt die bestehenden Belastungen. Im Gegenzug zahlt er entsprechend weniger als Kaufpreis (Bargebot). Das Bargebot entspricht dem Restkaufpreis, den der Verkäufer bei dem freihändigen Verkauf erhielte. Zum Ausgleich für den geringeren Kaufpreis hat der Käufer dann anschließend die bestehenden Belastungen selbst abzulösen bzw. zu bedienen. Also muss er die bestehen gebliebenen Grundschulden bezahlen, damit sie gelöscht werden können. Dies auch dann, wenn Berechtigter an der Grundschuld nicht mehr die Bank ist, sondern die Alteigentümer. 

Das kann ja auch gar nicht anders sein; denn der Ersteher weiß im Normalfall gar nicht, wie die Grundschuld valutiert oder wer in welchem Maße daran berechtigt ist - und es geht ihn auch gar nichts an. Die Grundschuld besteht aber - wie aus dem Grundbuch ersichtlich. Und dann muss Sie auch entsprechend bedient werden - egal wem gegenüber. Berechtigter an der Grundschuld muss also nicht immer zwangsläufig eine Bank sein, das können auch z.B. die Eigentümer selbst sein - oder die Alteigentümer. Eine Grundschuld ist also nicht etwas "fiktives", wenn das daneben bestehende Darlehen bereits getilgt wurde, sondern die Grundschuld ist unabhängig von dem Darlehen und davon völlig losgelöst eine eigenständige Schuld.

 

5.1.4 Ist ein Eigentümer verpflichtet, nicht mehr valutierende Grundschulden löschen zu lassen? 

Im Grundbuch eingetragene Grundschulden, welche dem Recht des Antragstellers auf Aufhebung der Gemeinschaft im Rang vorgehen, fallen ja bekanntlich als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot. Dadurch kann das geringste Gebot natürlich so hoch werden, dass es womöglich nahezu den Verkehrswert erreicht oder sogar übersteigt. Dann wird naturgemäß kein Bietinteresse mehr bestehen, die Versteigerung also erfolglos bleiben – wenn keine Gebote abgegeben werden. Das ist natürlich für den Antragsteller des Verfahrens ärgerlich, hat er doch nun die Kosten vergeblich aufgewandt. 

Wenn nun diese bestehen bleibende Grundschuld nicht mehr valutieren sollte, d.h. das Darlehen bei der Bank schon zurückgezahlt wurde, so dass die Bank also diese Grundschuld zur Sicherung nicht mehr benötigt, so könnte man die Grundschuld natürlich löschen lassen. Die Bank hat vielleicht auch schon – pflichtgemäß – die Löschungsbewilligung erteilt. Für die Löschung sind jedoch neben der Löschungsbewilligung der Bank die Zustimmungen sämtlicher Eigentümer erforderlich. Der Antragsgegner, der ja die Versteigerung wohl gar nicht will, also froh ist, wenn die Versteigerung erfolglos bleibt, wird der Löschung aber vermutlich nicht zustimmen wollen. 

Ohne die Zustimmung aller Eigentümer ist die Löschung aber nicht möglich. In einem solchen Fall könnte der Antragsteller geneigt sein, dem Antragsgegner rechtsmißbräuchliches Verhalten zu unterstellen. Oftmals ist dann der Antragssteller der Meinung, der Antragsgegner wäre dazu verpflichtet, der Löschung zuzustimmen, und man könnte ihn mittels einer Klage dazu zwingen. Diese Ansicht wird sogar oftmals von Rechtsanwälten vertreten. Diese Ansicht ist jedoch falsch. 

Niemand kann dazu gezwungen werden, der Löschung einer nicht mehr valutierenden Grundschuld zuzustimmen!

 Dies deswegen nicht, da 

  1. die Grundschuld, nachdem sie nicht mehr valutiert, also nicht mehr der Bank zusteht, zu einem Eigentümerrecht geworden ist, also nunmehr den Eigentümern selbst zusteht. Mithin steht diese Grundschuld also auch dem Antragsgegner teilweise zu. Die Grundschuld ist also für den Antragsgegner ein ihm zustehendes – geldwertes – Recht. Und aus welchem Grund heraus sollte der Antragsgegner dazu gezwungen werden, auf dieses geldwerte Recht (das ist sein Eigentum – vom Grundgesetz geschützt!) zu verzichten, nur um damit dem Antragsteller einen Vorteil zu verschaffen?

 

  1. der Antragsteller selbst bei Bestellung dieser Grundschuld mitgewirkt hat – anders hätte die Grundschuld nicht eingetragen werden können. Damit hat er also damals sein Eigentümerrecht selbst belastet, hat sein eigenes Recht also eingeschränkt. Das jetzt auftretende Problem der nicht erfolgreichen Teilungsversteigerung hat der Antragsteller also selbst mit verursacht, indem er sich damals bei Bestellung der Grundschuld seine eigenen Rechte selbst beschnitten hat. Wieso soll jetzt der Antragsgegner dafür zuständig sein, für ihn die „Kastanien aus dem Feuer zu holen“, also ihm dabei helfen, die selbstverschuldete Malaise wieder auszubügeln?

 

5.1.5 Nießbrauch, Wohnrecht 

Außer mit Grundschulden kann das Grundstück natürlich auch mit einem Nießbrauchsrecht oder einem Wohnrecht belastet sein, wobei diese Rechte in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wären. 

Bei einem Nießbrauchsrecht sind drei Fälle zu unterscheiden: 

  1. Das Nießbrauchsrecht lastet auf dem gesamten Grundstück: Dann wird das Nießbrauchsrecht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot fallen. Das Nießbrauchsrecht hindert die Teilungsversteigerung nicht. Es bedarf nicht der Zustimmung des Nießbrauchers zur Teilungsversteigerung, da der Nießbrauch ja von der Teilungsversteigerung auch gar nicht betroffen ist. Es kann zwar durch die Teilungsversteigerung ein Wechsel in der Person des Eigentümers eintreten, der Nießbraucher bleibt aber derselbe, d.h. der Nießbrauch bleibt unberührt bestehen. Es wird natürlich das  Interesse an dem Grundstück sich sehr in Grenzen halten; denn wer wird ein Grundstück erwerben wollen, welches er nicht nutzen kann?

  2. Das Nießbrauchsrecht lastet nur auf dem Anteil des Antragstellers: Dann benötigt der Antragsteller für die Teilungsversteigerung die Zustimmung des Nießbrauchers. Das Nießbrauchsrecht bleibt nicht bestehen, es fällt also nicht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot. Statt dessen setzt sich der Nießbrauch nach erfolgter Versteigerung an dem auf den Anteil des Antragstellers entfallenden Erlösanteil fort. Das bedeutet, der Antragsteller erhält keinen Erlös, diesen erhält zur Gänze der Nießbraucher. Da es sich bei dem Erlös um Geld handelt, also eine verbrauchbare Sache, so darf der Nießbraucher diesen Erlös sogar verbrauchen. Für Bietinteressenten ist der Nießbrauch belanglos, da er ja im Grundbuch gelöscht wird, sie also ein Grundstück erwerben, welches nicht mehr mit dem Nießbrauch belastet ist.

  3. Das Nießbrauchsrecht lastet nur auf dem Anteil des Antragsgegners: Dann benötigt der Antragsteller für die Teilungsversteigerung keine Zustimmung des Nießbrauchers. Das Nießbrauchsrecht bleibt auch nicht bestehen, d.h. der Ersteher erwirbt ein lastenfreies Grundstück (jedenfalls hinsichtlich des Nießbrauchs). Der Nießbrauch setzt sich in diesem Fall allerdings nicht an dem Erlös fort, sondern es wird aus dem Erlösanteil des Antragsgegners ein Kapitalstock gebildet. Aus diesem Kapital (und den daraus erwirtschafteten Zinsen) soll der Nießbraucher eine laufende Geldrente erhalten, welche von ihrem Wert her dem Wert des Nießbrauchs entspricht. Die Höhe des Kapitalstocks wird dabei errechnet aus der jährlich zu erzielenden Miete aus dem Grundstück multipliziert mit der statistischen Restlebenserwartung (maximal jedoch 25 Jahre) des Nießbrauchers. Wenn der auf den Anteil des Antragsgegners entfallende Erlös nicht dazu ausreicht, einen Kapitalstock in dieser Höhe zu bilden, so bleibt der Kapitalstock auf den Erlös beschränkt. (Der Nießbrauch kann nicht mehr wert sein als das Grundstück selbst). Wenn beim Tode des Nießbrauchers der Kapitalstock noch nicht aufgezehrt ist, so fällt das restliche Kapital dem Antragsgegner zu. Wenn das Kapital zu Lebzeiten des Nießbrauchers verbraucht ist, so erhält der Nießbraucher fortan keine weitere Rente mehr.

Ein Wohnrecht ist anlog zu einem Nießbrauchsrecht zu behandeln.

 

6. Verfahren im Versteigerungstermin 

Der Versteigerungstermin gliedert sich in die Abschnitte „Bekanntmachungsteil“, „Bietstunde“ und „Verhandlung über den Zuschlag

 

6.1 Bekannmachungsteil 

Im Bekanntmachungsteil wird der Rechtspfleger zunächst alle wesentlichen das Grundstück und das Verfahren betreffende Tatsachen (Grundbuchstand, Verkehrswert, Gläubiger, Ansprüche, Anmeldungen, geringstes Gebot, Sicherheit, Mieter/Pächter) verlesen bzw. erläutern. Sie können hier auch fragen, wenn Sie etwas nicht verstanden haben. 

Besser ist es aber, wenn Sie sich im Vorfeld über all diese Tatsachen bereits gründlich informiert haben. Der Rechtspfleger wird nämlich unter Umständen seinen Text so schnell „herunterrattern“, dass Sie gedanklich kaum werden folgen können. 

Dann wird der Rechtspfleger auf die bevorstehende Ausschließung weiterer Anmeldungen hinweisen und schließlich zur Abgabe von Geboten auffordern. 

 

6.2 Bietstunde 

Die Bietstunde beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Nachdem sie früher tatsächlich eine Stunde betrug, sind es neuerdings nur noch 30 Minuten. Die Bietstunde dauert übrigens mindestens 30 Minuten (nicht etwa höchstens). Die Bietstunde wird solange fortgesetzt, bis keine höheren Gebote mehr abgegeben werden. Zum Abschluss der Bietstunde wird das Meistgebot festgestellt. 

Wenn Sie Gebote abgeben wollen, so müssen Sie dazu wissen, dass immer der Betrag des Bargebots genannt wird. Das Bargebot ist das, was sie letztlich dann auch an das Gericht zu zahlen haben werden. Wirtschaftlich betrachtet müssen Sie jedoch immer den Betrag der bestehen bleibenden Rechte gedanklich addieren, denn auch diese werden Sie ja irgendwann einmal bezahlen müssen (wenn auch nicht an das Gericht und wenn auch vielleicht nicht gleich). Es gibt keinen festgelegten Betrag, um welches Ihr Gebot höher sein muss als das vorhergehende. Im Prinzip reicht also 1 Cent. Sie sollten sich als Bieter vorher eine Taktik überlegt haben, von der Sie dann nicht etwa in der Hitze des Gefechts abweichen. Zur Verwirrung eventueller Bietkonkurrenten empfiehlt es sich, kein klar nachvollziehbares Schema zu verwenden und möglichst „krumme“ Beträge zu bieten. 

 

6.2.1 Sicherheitsleistung 

Auf Verlangen eines Beteiligten (Alteigentümer, Bank) müssen Sie Sicherheit für Ihre Gebote leisten (§67 ZVG). Sie müssen also davon ausgehen, eine Sicherheit leisten zu müssen. Die Höhe der Sicherheit beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts. Falls das Bargebot geringer ist als die Sicherheit, so ist der überschießende Betrag Ihnen zurückzuzahlen. Unter Umständen können Sie (und nur Sie) es jedoch vermeiden, eine Sicherheit leisten zu müssen, siehe dazu Tipps und Tricks

Die Sicherheit kann geleistet werden durch

  1. Verrechnungsscheck von einer Bank ausgestellt frühestens am dritten Werktag vor der Versteigerung
  2. Bürgschaft einer Bank
  3. Überweisung auf Konto der Gerichtskasse (Eingang vor Termin)

Die früher übliche Barzahlung ist nicht mehr möglich.

Falls Sie den Zuschlag nicht bekommen, so erhalten Sie Ihre Sicherheitsleistung sofort zurück. Wenn Sie den Zuschlag bekommen, so wird die Sicherheitsleistung auf das von Ihnen zu zahlende Bargebot angerechnet.

Wenn Sie von einem Bieter Sicherheit verlangen möchten, so ist das nur während der Bietstunde und nur jeweils unmittelbar nach Abgabe des Gebots dieses Bieters möglich. Wenn der Bieter dann Sicherheit geleistet hat, so gilt diese Sicherheit natürlich auch für alle weiteren Gebote dieses Bieters, d.h. Sie brauchen nicht bei jedem neuen Gebot desselben Bieters wieder die Sicherheit zu verlangen.

 

6.3 Verhandlung über den Zuschlag 

Nachdem mit dem Abschluss der Bietstunde das Meistgebot festgestellt wurde, folgt die „Verhandlung über den Zuschlag“. Der Meistbietende hat im Prinzip (unter bestimmten Beschränkungen) einen Anspruch darauf, den Zuschlag zu erhalten (§ 81 ZVG). 

Der Meistbietende kann jedoch auch in „verdeckter Vollmacht“ geboten haben. In diesem Fall legt er die Vollmacht erst nach Abgabe und Feststellung des Meistgebots offen. Dann wird der Zuschlag nicht dem Meistbietenden, sondern dem Vollmachtgeber erteilt. Dieses Vorgehen könnte sich empfehlen, falls davon auszugehen ist, dass der Vollmachtgeber dem Antragsteller als Erwerber nicht genehm wäre. (Allerdings fällt dann die Grunderwerbsteuer zweimal an, bei dem Meistbietenden und bei dem Vollmachtgeber). 

Durch den Zuschlag (der auch in einem besonderen Verkündungstermin erteilt werden kann) wird der Ersteher unmittelbar Eigentümer des Grundstücks, und zwar noch bevor er sein Gebot überhaupt bezahlt hat und bevor der entsprechende Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Die Grundbucheintragung wird erst vorgenommen, nachdem die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ des Finanzamts vorliegt, sprich nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. 

 

6.3.1 Die 5/10 – Grenze 

Der Zuschlag ist jedoch von Amts wegen zu versagen (§85 a ZVG), falls das Meistgebot die Hälfte (5/10) des Verkehrswerts nicht erreicht. (Unsere Anwälte können unter bestimmten Voraussetzungen für Sie erreichen, dass Sie – und nur Sie, niemand anderes – den Zuschlag auch im ersten Termin bereits für ein Gebot unterhalb der 5/10-Grenze erhalten können. Sehen Sie hierzu bitte „Tipps und Tricks“).

Die 5/10-Grenze gilt jedoch nur im ersten Termin, nicht im Wiederholungstermin, falls der Zuschlag nämlich bereits einmal wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze oder der 7/10-Grenze nicht erteilt wurde. 

Bei Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze ist ein Wiederholungstermin anzuberaumen, in dem dann diese Grenze (und auch die 7/10-Grenze) fallen. 

In dem Wiederholungstermin kann dann also auch auf Gebote unterhalb der 5/10-Grenze der Zuschlag erteilt werden. Hier kann der Antragsgegner (der ja hier die Rolle des Schuldners einnimmt) allenfalls noch in besonders krassen Fällen Vollstreckungsschutz gemäß § 765 a ZPO beantragen, um so der Verschleuderung des Grundstücks entgegen zu wirken. Dieses Recht wird aber erst bei etwa 30% des Verkehrswerts (die Gerichte setzen diese Grenze durchaus unterschiedlich an) zum Tragen kommen. Der Antragsteller hat dies Recht nicht, da er ja auch alternativ die Einstellung des Verfahrens bewirken könnte, um so den gleichen Effekt zu erzielen.

Bitte verwechseln Sie die 5/10 - Grenze nicht mit dem "geringsten Gebot" (siehe dort). Bei dem "geringsten Gebot" geht es rein um die Deckung der dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte. Das "geringste Gebot" kann niedriger oder auch höher als die 5/10 - Grenze liegen. Das "geringste Gebot" ist auch im zweiten Termin zu beachten. 

 

6.3.2 Die 7/10 – Grenze 

Falls das Meistgebot zwar die 5/10-Grenze erreicht, jedoch nicht die Grenze von 7/10 des Verkehrswerts, so kann ein Berechtigter, dessen Recht durch den Zuschlag zu diesem Gebot beeinträchtigt würde, die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74 a ZVG). Dies geschieht also nicht von Amts wegen sondern nur auf Antrag eines Berechtigten. Dieser Antrag ist auch nur im ersten Termin und nicht im Wiederholungstermin zulässig. 

Die Alteigentümer werden bei der Teilungsversteigerung normalerweise nicht als Berechtigte für diese Antragstellung angesehen. Hier gibt es jedoch eine Möglichkeit, dennoch dieses Recht zu erwerben (siehe Tipps und Tricks). 

Bei Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens der 7/10-Grenze ist ebenso ein Wiederholungstermin anzuberaumen, in welchem dann beide Grenzen fallen. 

 

7. Verteilungstermin (Teilungsplan) 

Nach dem erteilten Zuschlag und nach dem Versteigerungstermin findet der Verteilungstermin statt (in der Praxis ca. acht bis zwölf Wochen nach dem Versteigerungstermin). Zu dem Verteilungstermin wird von dem Gericht üblicherweise ein Teilungsplan aufgestellt, in dem die von den Beteiligten angemeldeten Ansprüche aufgenommen sind. 

Bis zum Verteilungstermin soll der Ersteher sein Gebot (Bargebot) bezahlt haben. 

Als erstes entnimmt das Gericht der zur Verteilung zur Verfügung stehenden Masse die Kosten des Verfahrens (das Gericht macht sich immer zuerst selbst bezahlt). 

Dann werden die nach den Versteigerungsbedingen erlöschenden und durch Zahlung zu deckenden Rechte bezahlt. 

Der dann verbleibende „Übererlös“ wird an die Alteigentümer ausgekehrt – jedoch nur dann, wenn die Alteigentümer sich darüber einig sind, wer von diesem Übererlös wie viel bekommen soll. Diese Einigkeit besteht jedoch in der Praxis kaum jemals, weil meist einer oder mehrere der Alteigentümer der Meinung sind, ihnen gebühre zunächst ein Ersatz irgendwelcher Auslagen für das Grundstück oder sie hätten aus anderen Gründen ein Zurückbehaltungsrecht, welches jedoch von den anderen Alteigentümern bestritten wird. In diesem Fall – also wenn dem Gericht keine gleichlautende Weisung der Alteigentümer zur Auskehrung des Erlöses vorliegt, wird das Versteigerungsgericht sich in diesen Streit nicht einmischen, sondern den Betrag schlicht hinterlegen (zu 1,2% Hinterlegungszinsen – den Gewinn macht also dabei die Staatskasse). Das Versteigerungsgericht wird also nicht etwa den Übererlös nach dem Verhältnis der ehemaligen Miteigentumsanteile auszahlen. Die Alteigentümer werden sich dann also vor einem anderen Gericht um die Verteilung des Erlöses streiten müssen – was natürlich Jahre dauern kann. Deshalb kann es sinnvoll sein, Sie hätten durch geeignete Maßnahmen im Vorfeld der Versteigerung bereits dafür gesorgt, dass Sie (und nur Sie – nicht die anderen) Ihren Anteil vorab ausgezahlt erhalten – siehe Tipps und Tricks

Sollte der Ersteher jedoch sein Gebot bis zum Verteilungstermin nicht bezahlt haben, so kommt es noch schlimmer: Das Gericht wird nämlich in diesem Fall die Alteigentümer schlicht im Regen stehen lassen, d.h. es wird den Anspruch auf Zahlung des Gebots (den ja das Gericht gegenüber dem Ersteher hat) schlicht auf die Alteigentümer übertragen, will heißen, die Alteigentümer dürfen dann selbst hinter ihrem Geld hinterherlaufen. Für das Gericht ist die Angelegenheit damit nämlich erledigt. Es wird den Alteigentümern dann lediglich noch eine Sicherungshypothek eintragen, aus der heraus die Alteigentümer dann gegen den Ersteher die Zwangsversteigerung betreiben können, um an ihr Geld zu kommen – sofern sie sich denn einig sind. Die Sicherungshypothek kann naturgemäß nur an rangbereiter Stelle eingetragen werden, d.h. die bestehen bleibenden Rechte gehen natürlich wieder vor – die Sicherungshypothek hat also den allerletzten Rang. Für den Fall, dass der Ersteher sein Gebot nicht bezahlen sollte, können Sie jedoch Vorkehrungen treffen – siehe Tipps und Tricks

 

7.1 Ein Beispiel, wie die Verteilung in der Praxis aussehen könnte: 

Ein Einfamilienhaus, Verkehrswert 200.000,00 €, sei versteigert worden. Es bestand noch eine Grundschuld von 100.000,00 €, lastend auf dem gesamten Grundstück. Diese valutierte noch mit 60.000,00 €. Das Haus stand im Eigentum von zwei Partnern in Bruchteilsgemeinschaft.

Das geringste Gebot habe 144.000,00 € betragen, nämlich die Grundschuld über 100.000,00 € als bestehen bleibendes - also vom Ersteher zu übernehmendes - Recht sowie der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots in Höhe von 44.000,00 €, wobei 4.000,00 € die Gerichts- und Gutachterkosten waren und 40.000,00 € die laufenden Zinsen auf die Grundschuld.

Der Zuschlag sei zu einem Bargebot von 64.000,00 € erteilt worden. (Es wird immer nur das „Bargebot“ als Gebotsbetrag genannt. Das Bargebot ist der Teil des Gebots, der an das Gericht gezahlt werden muss. Wirtschaftlich betrachtet muss man natürlich die Übernahme der Grundschuld in Höhe von 100.000,00 € hinzurechnen, da man diese Grundschuld ja auch wird bezahlen müssen, wenn auch nicht an das Gericht, so doch an den Gläubiger der Grundschuld). 

Der Ersteher habe bis zum Verteilungstermin das Bargebot in Höhe von 64.000,00 € an das Gericht gezahlt.

Die Verteilung könnte in diesem Fall wie folgt vorgenommen werden: 

Das Gericht entnimmt aus dem Bargebot die Gerichtskosten in Höhe von                                    4.000,00 €

Das Gericht zahlt an die Gläubigerbank die laufenden Zinsen                                                        40.000,00 €

Verbleiben als Übererlös                                                                                                                         20.000,00 €

Dieser Übererlös könnte an die beiden Alteigentümer je zur Hälfte

ausgezahlt werden, also bekäme jeder vom Gericht                                                                         10.000,00 €

(Nur bei beiderseitigem Einverständnis, sonst würde der Übererlös

zur Gänze hinterlegt)

 

Die Bank hat vom Gericht die laufenden Zinsen erhalten in Höhe von                                          40.000,00 €

Diese standen der Bank aber schuldrechtlich gesehen gar nicht zu. Jedenfalls

dann nicht, wenn die Bank die vertraglich vereinbarten Zinsen schon alle

bekommen hat. Daher kehrt die Bank diese zu Unrecht erhaltenen Zinsen

wieder an die Alteigentümer aus, je zur Hälfte. Also erhält jeder der Alteigentümer

von der Bank weitere                                                                                                                                20.000,00 € 

Außerdem hat die Bank in der Person des Erstehers einen neuen Schuldner erhalten, der ihr – von der dinglichen Sicherheit her betrachtet – wieder 100.000,00 € schuldet. Nun hat die Bank ja aber schuldrechtlich betrachtet nur noch 60.000,00 € zu beanspruchen, ist hinsichtlich der 40.000,00 €, welche die Alteigentümer ja schon abgetragen hatten, übersichert. Insoweit hat die Bank diese Differenz von 40.000,00 € an die Alteigentümer zurückzugewähren. Das könnte z.B. geschehen, indem die Bank zwei Teilbeträge von jeweils 20.000,00 € aus der Grundschuld an die Alteigentümer zu gleichen Teilen abtritt – mit der Folge, dass der Ersteher diese jeweils 20.000,00 € nunmehr nicht mehr der Bank schuldet, sondern den Alteigentümern und er sie diesen bezahlen muss. 

Jeder der Alteigentümer erhielte also in diesem Beispiel:

Aus dem Übererlös vom Gericht                                                                                                            10.000,00 €

Von der Bank die Rückzahlung der zuviel erhaltenen laufenden Zinsen                                       20.000,00 €

Von dem Ersteher als Zahlung auf die rückgewährte Grundschuld                                               20.000,00 €

In Summe also                                                                                                                                          50.000,00 € 

Wie es ja auch richtig ist: Der Ersteher hat – wirtschaftlich betrachtet – 164.000,00 € geleistet. Davon ab 4.000,00 € an Gerichtskosten, verbleiben 160.000,00 €. Davon ab 60.000,00 €, die der Ersteher noch an die Bank zahlen muss, verbleiben 100.000,00 €, also für jeden 50.000,00 €. 

Hätte in diesem Beispiel die Bank z.B. auf Bitte der Alteigentümer hin eine sogenannte „Minderanmeldung“ erklärt, also dem Gericht gegenüber den Verzicht auf die laufenden Zinsen bekundet, so hätten sich die Verhältnisse etwas anders dargestellt:

Das geringste Gebot hätte 104.000,00 € betragen, nämlich 100.000,00 als Übernahme des bestehen bleibenden Rechts sowie 4.000,00 € als bar zu zahlender Teil des geringsten Gebots, nämlich die Gerichtskosten. 

Der Zuschlag sei wieder zu einem Bargebot von 64.000,00 € erteilt worden. Der Ersteher habe dieses an das Gericht bezahlt.

Das Gericht würde in diesem Fall z.B. verteilen:

Entnahme der Gerichtskosten                                                                                                                  4.000,00 €

Auskehren des Überlöses an die Alteigentümer                                                                                60.000,00 €

 

Die Alteigentümer würden in diesem Fall jeweils bekommen:

Aus dem Übererlös vom Gericht                                                                                                            30.000,00 €

Von dem Ersteher als Zahlung auf die rückgewährte Grundschuld                                               20.000,00 €

In Summe also                                                                                                                                           50.000,00 €

Die Alteigentümer bekommen also in dem zweiten Beispiel genau so viel wie im ersten Fall. Der Unterschied ist hier nur die Höhe des Übererlöses. Der Übererlös ist der Betrag, der im Zweifel vom Gericht hinterlegt werden könnte, wenn die Alteigentümer sich über dessen Verteilung nicht einig werden. Der Streit entzündet sich in der Regel über die Verteilung des Übererlöses.

Wenn Sie Ihren Anteil an dem Übererlös aus dem Streit heraushalten möchten:

siehe Tipps und Tricks

 

8. Kosten des Verfahrens 

Der Antragsteller muss hier zunächst in die Vorleistung gehen, indem er im Wege des Kostenvorschusses die zu erwartenden Kosten an die Gerichtskasse einzahlt. Nach Abschluss der Versteigerung werden dann die Kosten des Verfahrens aus dem Erlös entnommen und der Kostenvorschuss wird dem Antragsteller erstattet. Durch die Entnahme aus dem Erlös schmälert sich also der für alle Miteigentümer zur Verfügung stehende Erlös. Dadurch zahlen also de facto alle Alteigentümer die Kosten im Verhältnis ihrer Anteile. Lediglich wenn die Versteigerung nicht erfolgreich abläuft oder aufgehoben wird, bleibt der Antragsteller auf den Kosten sitzen, da er dann seinen Kostenvorschuss nicht zurück erhält. 

Die Kosten setzen sich zusammen aus den Gerichtskosten und den Kosten des Verkehrswertgutachtens. 

Die Gerichtskosten lassen sich recht gut vorher abschätzen bzw. bestimmen, nämlich durch einen Blick in das GKG (Gerichtskostengesetz). Dort finden Sie im § 34 GKG bzw. in der Anlage 2 dazu (die Anlage 2 finden Sie ganz am Ende des Inhaltsverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz) die Höhe einer vollen Gebühr in Abhängigkeit vom Verkehrswert (den Sie ggf. zunächst selbst schätzen müssen). In der Anlage 1 finden Sie dann die Gebührenziffern 2211, 2213 und 2215 mit je 0,5 Gebührensätzen, insgesamt also 1,5 volle Gebühren. Die Gebühr 2214 für den Zuschlag ist von dem Ersteher zu tragen. Daneben fallen noch Schreibauslagen, Zustellungsgebühren sowie Kosten der Veröffentlichung (Annoncen in Zeitungen) an gemäß der Kostenziffern 9000, 9002 und 9004 des Kostenverzeichnisses (Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz). Danach werden z.B. bei einem Verkehrswert von 200.000,00 € die Gerichtsgebühren 2.619,00 € betragen. Zuzüglich der Kosten der Veröffentlichungen etc. können das also ca. 3.000,00 bis 3.500,00 € sein.

Die Kosten des Verkehrswertgutachtens können Sie leider weniger gut im Voraus abschätzen, da dieses nach Aufwand abgerechnet wird mit 80,00 € pro Stunde – JVEG (Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz). Einen Anhaltspunkt liefert Ihnen jedoch ein Blick  in die Tabelle zu § 34 der  HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Danach sollten bei einem Verkehrswert von z.B. 200.000,00 € die Gutachtenkosten zwischen 860,00 € und 1.432,00 € liegen, wobei hierzu noch Schreibkosten, Fahrtkosten, Kosten der Fotos sowie die Mehrwertsteuer kommen, so dass man im Endeffekt mit Kosten von ca. 2.000,00 € kalkulieren muss. Leider sind die Gerichtsgutachten meist teurer. 

Falls Sie einen Anwalt beauftragen wollen – was wir nicht empfehlen, weil Anwälte meist erheblich weniger von Teilungsversteigerungen verstehen als Sie selbst, wenn Sie sich lediglich etwas mit der Sache befassen (sehen Sie bitte hierzu auch unsere Anwaltsseite)  – so kommen natürlich noch die nicht unerheblichen Anwaltskosten dazu. Diese können Sie aus dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) entnehmen. Ein Anwalt würde, sofern er von Beginn an tätig ist, im Zweifel gern die folgenden Gebühren abrechnen wollen (Gebühren aus dem Gebührenverzeichnis der Anlage 1 zu § 2 RVG):

 

Nr. 2300, Geschäftsgebühr, Gebührensatz 1,3
Nr. 2101, Prüfung der Erfolgsausicht eines Rechtsmittels 1,3
Nr. 1000, Einigungsgebühr (soweit eine Einigung erzielt wird) 1,5
Nr. 3311, Verfahrensgebühr Versteigerungsverfahren 0,4
Nr. 3311, Verfahrensgebühr Verteilungsverfahren 0,4
Nr. 3311, Verfahrensgebühr einstweilige Einstellung (soweit beantragt) 0,4
Nr. 3312, Terminsgebühr Versteigerungstermin 0,4
Summe Gebührensätze also bis zu 5,7

                                                                      

Bei einem Verkehrswert von z.B. 200.000,00 € würde der Gegenstandswert für einen hälftig Beteiligten also 100.000,00 € betragen, eine einfache Gebühr dann nach Anlage 2 zu § 13 Abs. 1 RVG also 1.503,00 € . Damit können für 5,7 Gebührensätze also bereits Anwaltsgebühren von bis zu 8.567,10 € entstehen. Zuzüglich Kopierkosten, Telekommunikationsgebühr, Fahrtkosten, Tagegeldern und Mehrwertsteuer können das dann also leicht ca. 10.500,00 € werden, wobei Anwälte dann gern noch eine Honorarvereinbarung über höhere Honorare mit Ihnen treffen wollen, weil sie dies Honorar für zu niedrig halten.

 

 

 

9. Nach Abschluss der Teilungsversteigerung 

Nach dem Schluss des Versteigerungsverfahrens, der mit dem Ende des Verteilungstermins und der Ausführung des Teilungsplans erreicht ist, sind die Streitigkeiten leider meistens noch nicht beendet. Meist steht dann noch die Aufteilung des – hinterlegten – Versteigerungserlöses und die Behandlung der bestehen gebliebenen Grundschulden an. 

9.1 Die Aufteilung des Versteigerungserlöses nach Schluss des Verfahrens

Wie bereits erwähnt führt die Teilungsversteigerung ja noch nicht unbedingt auch zu einer Erlösteilung. Der Sinn des Teilungsversteigerungsverfahrens besteht ja vielmehr darin, ein unteilbares Gut in ein teilbares Gut umzusetzen (Steine in Geld). Damit ist das Versteigerungsverfahren dann auch folgerichtig beendet, sobald diese Umsetzung gelungen ist. Die Tatsache, dass man den in Geld vorhandenen Erlös teilen kann, führt ja aber noch keineswegs (zwangsläufig) dazu, dass diese Teilung dann auch vorgenommen wird. Das Versteigerungsgericht wird diese Teilung ja nicht etwa nach den vormaligen Eigentumsanteilen vornehmen, sondern wird nur dann aufteilen, wenn die Beteiligten sich darüber einig sind, wie geteilt werden soll. Das sind sie jedoch leider in den seltensten Fällen. Das Versteigerungsgericht erwartet also eine gleichlautende Weisung von den Beteiligten, und wo diese ausbleibt, wird es schlicht den Erlös hinterlegen. 

Wenn der Erlös einmal hinterlegt ist, dauert es oftmals viele Jahre, bis eine Regelung zu dessen Teilung gefunden ist. Da eine einvernehmliche Teilung meist nicht zu erzielen ist – sonst hätte man diese Einigung ja auch bereits im Verteilungstermin kundtun können -, wird es dazu eines Prozesses bedürfen, der im Zweifel am Landgericht zu führen sein wird. Dazu wird also einer der Beteiligten gegen den oder die anderen klagen müssen mit dem Antrag, diese(n) dazu zu  verurteilen, einer Teilung entsprechend der Vorstellung des Klägers zuzustimmen. Ein solcher Prozess kann natürlich leicht über mehrere Instanzen gehen und entsprechend lange dauern. 

Sie haben aber die Möglichkeit, unter Umständen Ihren Anteil aus diesem Streit herauszuhalten und die Auszahlung Ihres Anteiles sofort im Rahmen des Verteilungstermins zu bewirken, sehen Sie dazu unter Tipps und Tricks.

 

9.2 Bestehen gebliebene Grundschulden nach Schluss des Verfahrens   

Beispiel 1:

Wenn wir uns einmal vorstellen, der Ersteher (ein Dritter) habe eine Grundschuld in Höhe von 100.000,00 € übernommen, welche noch in Höhe von 60.000,00 € valutierte, so ist dies normalerweise der einfachste Fall: 

Der Ersteher wird im Regelfall den Erwerb über seine Bank finanzieren. Die finanzierende Bank des Erstehers wird normalerweise an erster Rangstelle im  Grundbuch stehen wollen, wird also auf der Löschung der übernommenen Grundschuld bestehen. Der Ersteher finanziert also zugleich sein Bargebot wie auch die übernommene Grundschuld. Er wird also die bestehen gebliebene Grundschuld durch Zahlung ablösen und seiner Bank eine neue Grundschuld einräumen (wobei letztere für die Alteigentümer natürlich keine Rolle mehr spielt). Er wird also auf die bestehen gebliebene Grundschuld 100.000,00 € zahlen (Zinsen hier der Einfachheit halber vernachlässigt). Die Bank der Alteigentümer wird von dieser Zahlung 60.000,00 € als Darlehenstilgung verbuchen. Damit ist das Darlehen der Alteigentümer also getilgt und diese sind dann auch aus der persönlichen Haftung aus dem Darlehensvertrag befreit. Die restlichen 40.000,00 € wird die Bank an die Alteigentümer auskehren. Dabei kann die Bank natürlich nicht wissen, wem davon wieviel zusteht. Wenn die Alteigentümer sich hier also wiederum nicht einig sind, so wird die Bank diese 40.000,00 € womöglich zugunsten der Alteigentümer (gemeinschaftlich) beim Gericht hinterlegen. Damit ist die Bank den schwarzen Peter los und wird nicht weiter in den Streit der Alteigentümer hineingezogen. Sie kann diese 40.000,00 € auch auf einem Gemeinschaftskonto (UND-Konto) der Alteigentümer hinterlegen. 

Allerdings gibt es noch eine ganze Reihe weiterer Fallkonstellationen, die leider nicht immer alle so ganz einfach sind. 

Beispiel 2:

Wenn im obigen Beispiel der Ersteher die Grundschuld nicht bezahlt *), wird es schwieriger. Die Bank könnte natürlich dann eine Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben. Dazu ist die Bank aber nicht verpflichtet. Schließlich ist das auch mit Aufwand für die Bank verbunden. Das ist also in das Ermessen der Bank gestellt. Die Bank würde in diesem Fall natürlich die Alteigentümer nicht aus der persönlichen Haftung für das Darlehen entlassen – jedenfalls zunächst nicht. Die Bank könnte also von den Alteigentümern weiterhin die Zahlungen für die Tilgung und die Zinsen des Darlehens aus dem weiterhin bestehenden Darlehensvertrag heraus verlangen – obwohl die Alteigentümer gar nicht mehr Eigentümer des Grundstücks sind! 

*) Es ist übrigens ein weit verbreiteter Irrtum, dass der Schuldner einer Grundschuld verpflichtet wäre, diese zu bezahlen. Das ist jedoch nicht der Fall. Er wird natürlich die Grundschuld bezahlen müssen, wenn er die Löschung erlangen möchte. Anderenfalls würde der Gläubiger ja keine Löschungsbewilligung erteilen (müssen). Wenn man aber gegen den Schuldner der Grundschuld auf Zahlung  derselben klagte, so würde man damit nicht durchdringen. Der Schuldner der Grundschuld ist lediglich dazu verpflichtet, die Vollstreckung aus der Grundschuld in das Grundstück (also die Zwangsversteigerung des Grundstücks) zu dulden.    

In diesem Fall könnten die Alteigentümer aber von der Bank verlangen, dass diese den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld (also für die letztrangigen 40.000,00 €) an die Alteigentümer abtritt. Aus dieser abgetretenen Grundschuld heraus könnten die Alteigentümer dann die Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben, wenn die Bank es nicht tut – wenn die Alteigentümer sich denn einig sind. Wenn die Alteigentümer sich nicht einig sind, so müssten sie die Grundschuld zunächst unter sich aufteilen (eventuell Klage auf Teilung der Grundschuld erforderlich). 

Beispiel 3:

Wenn nun aber die Grundschuld noch voll oder weitgehend voll valutieren sollte, und der Ersteher sie nicht bezahlt, so wird es noch schwieriger. Denn dann gibt es ja keinen nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld, welchen die Bank an die Alteigentümer abtreten könnte. In diesem Fall können die Alteigentümer also keine Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben, sondern nur darauf hoffen, dass die Bank es tun wird. Die Bank ist aber nach wie vor nicht dazu verpflichtet. Die Bank könnte auch wiederum die Zahlungen auf Zins und Tilgung des Darlehens aufgrund der persönlichen Haftung der Alteigentümer aus dem Darlehensvertrag heraus von diesen verlangen. Die Alteigentümer können dann nur versuchen, die Bank davon zu überzeugen, aus Gründen der Fairness gegen den Ersteher vorzugehen. 

Ob in diesem Falle die Bank aus der nachwirkenden Treuepflicht gegenüber den Alteigentümern als ehemaligen Sicherungsgebern heraus dazu verpflichtet wäre, aus der Grundschuld gegenüber dem neuen Eigentümer vorzugehen, ist umstritten.  

Die Alteigentümer könnten zwar ihre Zahlungen auf die Darlehensverbindlichkeiten einstellen, um auf diese Weise die Bank zur Vollstreckung im Wege der Zwangsversteigerung zu bewegen. Dieser Schuss könnte aber nach hinten losgehen. Die Bank könnte nämlich alternativ auch gegen die Alteigentümer die ausstehenden Zahlungen vollstrecken. Und dann bekommen die Alteigentümer ein Problem mit der Schufa-Bewertung. 

Beispiel 4:

Wenn im obigen Beispiel 1 nicht ein Dritter, sondern einer der Alteigentümer der Ersteher sein sollte, so hätte dieser naturgemäß kein Interesse daran, der Bank zunächst den vollen Grundschuldbetrag zu bezahlen, nur um sich hinterher an dem rückgewährten Betrag mit dem anderen Alteigentümer auseinandersetzen zu müssen. In diesem Fall wird der Alteigentümer/Ersteher die Bank darum bitten, den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld an die Alteigentümer abzutreten, und wird sich nach der Abtretung mit dem anderen Alteigentümer an der Grundschuld und nicht an dem rückgewährten Geldbetrag auseinandersetzen. Er muss sich dann mit dem anderen Alteigentümer im Zweifel lediglich um ein Stück Papier streiten und nicht um einen Geldbetrag, den er womöglich hat vorfinanzieren müssen. Sobald klar ist, welcher Anteil der abgetretenen Grundschuld auf den anderen Alteigentümer entfällt, kann man die Grundschuld entsprechend teilen, und er braucht dann lediglich den Teil des anderen Alteigentümers zu bezahlen, woraufhin der andere Alteigentümer ihm dann eine Löschungsbewilligung erteilen wird/muss. Auf seinen eigenen Teil braucht er natürlich keine Zahlung zu leisten (oder allenfalls an sich selbst), da dieser Teil ja dann zu einer Eigentümergrundschuld geworden ist. Er kann seinen eigenen Teil der Grundschuld also problemlos löschen lassen. 

Ob die Bank in diesem Fall den ausgeschiedenen Alteigentümer aus der persönlichen Schuldhaft für das Darlehen entlässt, ist wiederum in das Ermessen der Bank gestellt. 

Beispiel 5:

Wenn im Beispiel 3 der Ersteher nicht ein Dritter, sondern einer der Alteigentümer sein sollte, und die Grundschuld also noch voll oder weitgehend voll valutieren sollte, so könnte der Alteigentümer/Ersteher versucht sein, keine neue Finanzierung zu machen, sondern einfach den bestehenden Darlehensvertrag weiter zu führen und diesen weiter zu bedienen. Die Bank wird in einem solchen Fall vermutlich wenig Neigung verspüren, den ausgeschiedenen Alteigentümer aus der persönlichen Schuldhaft zu entlassen, es sei denn, der Ersteher hätte eine sehr gute Bonität oder jemand anderes ist bereit, in den Vertrag und die Schuldhaft mit einzutreten. Denn immerhin sind zwei Schuldner für die Bank allemal sicherer als nur einer. 

Das Problem wären in diesem Fall für den neuen (und alten) Eigentümer nur die Grundschuldzinsen für die übernommene Grundschuld, die weiter laufen, solange die Grundschuld nicht abgelöst wird. Der neue Eigentümer könnte aber natürlich im Einverständnis mit der Bank dieser eine neue Grundschuld gewähren und die alte löschen lassen. Dann würde die neue Grundschuld das bestehende Darlehen sichern. Dinglicher Schuldner wäre nur noch der neue Eigentümer, persönliche Schuldner wären nach wie vor die alten Eigentümer gesamtschuldnerisch.  

Beispiel 6:

Wenn die Grundschuld überhaupt nicht mehr valutieren sollte, sondern das Darlehen – womöglich schon vor längerer Zeit – zurückgeführt wurde, so besteht bei den Beteiligten oftmals die irrige Auffassung, diese Grundschuld spiele keinerlei Rolle mehr, obwohl sie noch nicht gelöscht wurde. Wenn nun einer der Alteigentümer der Ersteher sein sollte, und dieser vielleicht schon seit Jahren die Löschungsbewilligung der Bank in der Schublade liegen hatte, so könnte dieser Alteigentümer auf den Gedanken kommen, diese Löschungsbewilligung nunmehr dem Grundbuchamt vorzulegen, sobald er als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, und beim Grundbuchamt die Löschung zu beantragen. Dabei müsste dieser alte und neue Eigentümer noch nicht mal zwangsläufig ein schlechtes Gewissen haben, weil er das vielleicht als ganz in Ordnung ansehen würde (ist es aber keineswegs). Der andere Alteigentümer würde das womöglich sogar ebenfalls als in Ordnung empfinden und es noch nicht einmal merken, dass er auf diese Weise um seinen ihm zustehenden (hälftigen?) Anteil an der Grundschuld gebracht wurde. 

Das Grundbuchamt würde es vielleicht/wahrscheinlich ebenfalls nicht merken, dass hier etwas nicht richtig läuft. Denn formal ist für das Grundbuchamt ja alles in Ordnung. Die Löschungsbewilligung liegt vor. Der – alleinige – Eigentümer beantragt und bewilligt die Löschung – es liegen also alle formalen Voraussetzungen für die Löschung vor. 

Selbst wenn es in diesem Fall niemand merken sollte, der neue und alte Eigentümer sich keinerlei Schuld bewusst sein sollte, und der ausgeschiedene Alteigentümer sich überhaupt nicht übervorteilt fühlen sollte: Dies ist ein Fall für den Staatsanwalt!  (Unkenntnis schützt vor Strafe nicht). Es handelt sich hier nämlich um einen Fall des – womöglich unwissentlich begangenen – Betrugs. 

 

 

Tipps und Tricks Ablauf Teilungsversteigerung Antrag Teilungsversteigerung
Aufhebung / Einstellung Verkehrswertgutachten Versteigerungstermin
Geringstes Gebot Verfahren im Termin Bietstunde
Sicherheitsleistung Verhandlung über Zuschlag Die 5/10-Grenze
Die 7/10-Grenze Verteilungstermin Kosten des Verfahrens

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